¿Puede mi marido / esposa vender nuestra vivienda familiar por su cuenta?

Normalmente pensamos en que pueden surgir problemas económicos o respecto de los bienes de que disfrutaba una familia, incluida la casa en la que vive, cuando se produce una ruptura, cuando llega una separación o un divorcio. Sin embargo, aun estando casados, nos podemos llevar alguna sorpresa más que desagradable si el otro cónyuge ha tomado decisiones por su cuenta que pueden acabar afectándonos. Por ello, para evitar esas sorpresas, el legislador ha establecido una protección especial respecto de uno los bienes más importantes que vertebran la convivencia de una familia: el domicilio familiar.

Se exige siempre el consentimiento del cónyuge no propietario

¿Cabe la posibilidad de que uno de los dos cónyuges decida por su cuenta vender la casa que es el domicilio familiar? ¿O constituir una hipoteca sobre dicha vivienda o cualquier otro acto de disposición sobre la misma?

La respuesta es clara: no puede hacerlo unilateralmente. Y no puede aunque sea el propietario o propietaria único de dicha vivienda.  Y no puede independientemente del régimen económico familiar del matrimonio; es decir,  se esté casado en régimen de gananciales o en separación de bienes. No puede disponer de la vivienda aunque sea el propietario y se esté casado en régimen de separación de bienes . En todos los casos, la disposición del domicilio familiar va a requerir el consentimiento de ambos cónyuges, del que sea titular del inmueble y del que no lo es.

Así, el legislador ha establecido (artículo 1320 del Código Civil) que para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial.

Ni venta, ni hipoteca, ni permuta ni donación ni otros actos… unilateralmente

De entrada, nos quedaría claro que la vivienda familiar no puede venderse sin acuerdo de los dos cónyuges. Pero la venta no es el único acto que quedaría sujeto a esa condición cuando hablamos de la vivienda familiar, aunque ésta sea propiedad de uno de los cónyuges.

¿Qué otros actos no pueden poner en riesgo el domicilio de la familia por parte de uno de los cónyuges?

Por ejemplo, es imprescindible también -siempre que hablemos del domicilio familiar- tener el consentimiento del cónyuge que no tiene ningún derecho de propiedad respecto de la vivienda para que el titular constituya una hipoteca sobre la misma o para que ésta sea garantía ante cualquier tipo deuda o de negocio jurídico e incluso para firmar una opción de compra con un futuro adquiriente.

Igualmente es imprescindible ese consentimiento para otorgar el derecho de  usufructo de la vivienda, para conceder a alguien el derecho de uso de la misma, para alquilarla, permutarla por otro bien, cederla para una persona jurídica (para un negocio, pongamos por ejemplo), o incluso donarla.

¿Se puede dar marcha atrás?

El problema surge, naturalmente, cuando nos enteramos de que nuestro cónyuge ha actuado ya a nuestras espaldas y corremos el riesgo de perder la vivienda familiar, situación que se puede agravar incluso más si tenemos hijos.

¿Qué pasa entonces, podemos exigir que se dé marcha atrás y no perder la vivienda familiar? ¿Qué posibilidades tenemos? ¿Y si ya ha comprado otra persona la vivienda, por ejemplo, o se exige el pago de la deuda de la que la vivienda es garantía?

El legislador prevé, en el artículo 1.321 del Código Civil que cuando la ley requiera para un acto de administración o disposición que uno de los cónyuges actúe con el consentimiento del otro, los realizados sin él y que no hayan sido expresa o tácitamente confirmados podrán ser anulados a instancia del cónyuge cuyo consentimiento se haya omitido o de sus herederos. Serán nulos los actos a título gratuito sobre bienes comunes si falta, en tales casos, el consentimiento del otro cónyuge.

Son situaciones bastante complicadas y, por ello, el principal consejo es ponernos en manos de un abogado de familia, que nos podrá guiar para conseguir la mejor solución.

¿Qué podemos reclamar? Distintas posibilidades

Aunque hay que estar a lo que nos indique nuestro abogado de familia para nuestro caso concreto, nos podemos encontrar, en términos generales, ante dos posibilidades: que pueda anularse la venta o cualquiera de los otros actos dispositivos que hemos mencionado…. O que ya no pueda darse marcha atrás.

Hay que tener en cuenta que, además, la situación afectará también a terceros, a quien haya comprado la vivienda, por ejemplo. En este sentido, el legislador recuerda que no se puede perjudicar al adquiriente de buena fe.

 ¿Qué podemos hacer, se puede recuperar la vivienda, podemos exigir ser resarcidos por los daños y perjuicios sufridos?

 Como hemos dicho, esta protección impera sea cuál sea el régimen económico matrimonial.

Si el acto dispositivo no puede anularse, podemos reclamar daños y perjuicios. En este caso, el cónyuge no titular puede ejercer una acción personal contra el titular de la vivienda que la hubiera vendido manifestando en la escritura que el inmueble no tiene la condición de vivienda familiar, ya sea porque ha mentido (manifestación falsa), o porque se ha equivocado (manifestación errónea). Entonces, salvo que el comprador conociera la condición de “familiar” de la vivienda que adquiría (pues en tal caso no habría buena fe), el tercero será mantenido en su adquisición. También cabe esta acción cuando se constituye hipoteca sobre la vivienda familiar, y el hipotecante haya manifestado que no tenía condición de vivienda familiar.

¿Y si puede darse marcha atrás? En ese caso, la situación será mucho más sencilla y, asesorados por nuestro abogado de familia podremos recuperar la vivienda familiar ( o evitar salir de ella ) y, además, el  cónyuge cuyo consentimiento se obvió, puede exigir, el resarcimiento de cualquier perjuicio que el acto del titular propietario le haya causado.

No hay que olvidar, además, que la especial protección que otorga el legislador a la vivienda familiar se mantiene incluso cuando se produce una separación o divorcio porque el juez puede otorgar el uso de dicha vivienda al cónyuge que no tiene ningún título de propiedad sobre dicha vivienda, normalmente si se queda con hijos pero también si es la persona de más vulnerabilidad en la expareja. También el futuro de esa vivienda y la disposición de la misma en casos de separación o divorcio va a depender del régimen económico familiar (gananciales o separación de bienes, de a quién se asigne su uso, entre otras condiciones). Pero hablaremos de ello en profundidad en un nuevo artículo.

 Y recordad que siempre, ante cualquier duda o conflicto que pueda surgir, lo más aconsejable es contar con la asesoría de un abogado de familia.